廣州業主上書全國人大:稱有關拆遷項有違物權法

　　

　　居民代表在給全國人大的上書上簽字

　　

　　新南約10，12號大樓是1995年建成的鋼精混凝土大樓

　　

　　新南約10、12樓居民樓都改建成這樣的小複式

　　本報訊 (記者 陳文 高古 郭曉燕 實習生 吳盛城 敖昌紅 新快報記者 陳文/圖) 6月才買的房子9月卻被列入恩寧路危破房改造項目，這一違背常理的拆遷終于引爆了業主的維權行動，而矛頭直指現行拆遷的法律依據《城市房屋管理條例》及相關辦法有違《物權法》。

　　恩寧路改造自去年啟動以來一直爭議不休，拆遷規劃不公開不透明、沒有聽取業主意見、補償標準未與業主協商等，這一切都反映了在《物權法》實施後，公民的物權未能得到尊重與保護。其中最突出的問題是拆遷許可、補償、裁決、強拆皆由政府決定，與《物權法》等法律嚴重抵觸。

　　廣州業主上書全國人大請求改變或撤銷現行拆遷法規，在維護自身權利的的同時，能否推動《物權法》實施所需要的配套法規的完善，這是該事件值得人們關注的價值所在。

　　建議修改或撤銷《城市房屋拆遷管理條例》《廣州市房屋拆遷管理辦法》

　　昨日上午，一封特快專遞寄往全國人大常委會──廣州市荔灣區寶華街寶慶新南約10號、12號樓80多戶居民，緊急上書全國人大，指荔灣區“恩寧路連片危破房改造拆遷項目”依據《城市房屋拆遷管理條例》、《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》(下簡稱《條例》、《辦法》)對新南約10號和12號樓的拆遷有悖《物權法》原則。該上書認為：“《城市房屋拆遷管理條例》、《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》超越立法權限，與《物權法》相抵觸，應予撤銷或者改變。”

　　新南約10號、12號樓居民在接受記者採訪時表示，上述《條例》與《辦法》在違背《物權法》的同時，其于2007年12月啟動的拆遷行為“實屬黑箱操作，”它涉嫌違反2008年5月1日實施的《中華人民共和國政府信息公開條例》，他們不排除採取法律行動，依法要求公開他們一直要求獲得的，與該項拆遷有關的所有文件，包括相關用地規劃許可等。

　　去年6月拿到房產証9月卻要拆遷

　　事情緣于2007年12月13日，當時廣州市國土資源和房屋管理局發布的穗房拆字[2007]第22號《房屋拆遷公告》，被貼到了新南約10號和12號樓下的公告欄上。

　　“這時我們才確切知道，我們居住的大樓，被列入了‘恩寧路連片危改拆遷項目；拆遷期限：自2007年9月24日至2009年9月23日止’。但這棟2003年才開始拿到房產証的7層大樓，什麼時候成了‘危破房’，我們至今沒有得到任何部門的答案。”梁先生說。

　　江先生拿著的房產証顯示，發証日期是“2007年6月14日”。原來，江先生是在2007年4月購買的房子，而全部過戶手續辦完就是6月中了。

　　“為何有了這樣的改造計劃，政府的相關部門還能允許房產交易呢？辦証的時候也不給提個醒呢？”江先生顯得很是無奈。“買房之前根本不知道這里被列入了拆遷範圍，向銀行貸款花了20多萬元才買下了這間新房，隨後又花費4萬多元，親自動手裝修，本以為有個安樂窩，可是現在卻被攪得人心惶惶。”

　　劉先生說，“我的房子買了不到一年。也是2007年辦的房產証。既然要拆遷了，為什麼房管局還在辦理買賣過戶手續？”

　　“而通告說，拆遷所依據的是《城市房屋拆遷管理條例》、《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》。但沒有說是依據其中的哪些條款，也沒有規劃說明。”該樓的居民郭先生介紹。

　　鋼筋混凝土大樓1995年建成

　　新南約10號與12號樓，實際是一棟臨巷的聯體鋼筋混凝土結構7層高大樓，有東西兩個樓梯口，分別為10號和12號。

　　這棟樓離著名的廣州西關多寶路和上下九不遠，臨近恆寶廣場，沿街有食肆、服裝、藥鋪、雜貨等各種各樣的商鋪，向南走五百來米就是繁華的上下九步行街。樓前是一條兩三米寬的麻石路，與外邊的繁華熱鬧相比，顯得格外的幽靜與雅致。從大樓前沿麻石路小巷，走到地鐵一號線長壽路站和長壽西公交車站，也就不到10分鐘的路程。

　　該樓1995年建成，屬於鋼筋水泥混凝土的框架結構，看上去非常結實。1997年這棟樓按照原來的框架結構改造成現在的居民宿舍住宅，然後出售。這棟大樓原是廠房車間設計，每層都在3.5米至4米之間，棟梁結實。

　　有居民介紹，2002年10月1日經荔灣區人民法院裁決，經廣州市古今拍賣行拍賣後，由廣州市百富城金發物業公司獨家代理登報，並以商品房的形式向市場公開推售，2003年5月3日，也就是5年前，業主們才拿到市國土局核准房產登記並發出的產權証。

　　拆遷方式、補償辦法遭業主質疑

　　《房屋拆遷公告》一出，全樓的業主炸開了鍋。“《物權法》已經實施半年了，但不少人還把公民的財產當成自家的東西一樣，想丟就丟。我們絲毫看不出他們對《物權法》的敬畏之心。”該樓居民梁先生說。

　　質疑1拆遷是否要聽取業主意見？

　　業主們認為，既然要他們拆遷，怎麼事前就沒有任何人來向他們了解情況呢？李小姐說：“這麼大的事情應該聽取大家的意見，進行聽証，但從來就沒有人與我們溝通過。好像這不是屬於我們的物權。”按照通告所稱，其依據是《城市房屋拆遷管理條例》、《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》。廣東大同律師事務所主任朱永平指出，《條例》的問題在于讓政府在拆遷中處于主導作用，在《物權法》已經實施的前提下，行政權要從拆遷裁決中退出，由司法權接手。拆遷是不是符合《物權法》所說的“公共利益”的需要、拆遷補償是否“合理”都應由法院進行實質性審查裁斷。

　　質疑2 拆遷房是否屬危破房？

　　“我們所住的這棟樓，原來按廠房設計，樓層高、棟梁粗，質量比新建的樓宇還要扎實，從建成投入使用到現在才10來年，怎麼可能是危房呢，為何要拆呢？”麥阿姨質疑。

　　居民告訴記者，市國土局在公告登出後並沒有公布荔灣區的規劃方案，也沒有向居民提供新南約10號和12號屬於危破房的鑒定書。“根本就沒有人員來對我們的樓房進行過鑒定，怎麼可能有鑒定書呢？”

　　記者決定到廣州市荔灣區拆遷項目辦公室了解具體情況，該辦公室沒有直接回答，只是說請示後會告知記者。截至發稿前，廣州市荔灣區拆遷辦仍未回覆記者，是否有關于廣州市荔灣區寶華路寶慶新南約10號和12號，屬於危破房的鑒定書。根據中華人民共和國《危險房屋鑒定標準》[JGJ125-99]中的定義：危險房屋(簡稱危房)為結構已嚴重損壞，或承重構件已屬危險構件，隨時可能喪失穩定和承載能力，不能保証居住和使用安全的房屋。

　　“新南約10號和12號到底是不是危破房？如果不是，為什麼又被列入危破房改造範圍？”一位居民質疑說。

　　質疑3 為何沒有規劃就拆遷？

　　2008年4月16日，寶慶新南約所在的泰華社區居委會張貼了一個通告，要求被列入拆遷範圍的居民，凡願意購買金沙洲和科學城限價房的，最晚在25日到居委會登記。這讓這棟大樓的居民感到很無奈與難過，這意味著拆遷後，他們不可能回遷。

　　2008年4月25日，是登記的最後一天，但結果令人沮喪。業主對此反應非常冷談，甚至可以用氣憤來表達他們的激烈情緒。

　　業主們紛紛表示，他們支持城市建設，但拒絕現在與《物權法》相抵觸的拆遷方法和補償辦法。

　　業主孫阿姨已經退休，她說：“公告貼出後居民們都非常的疑惑，大家都不認為我們這是危破房，於是，我們商量後決定聯名向市國土局信訪。當時有拆遷部門的人對我們解釋，拆遷目的是改善民生。我們認為，危破房該拆就拆，可拆可不拆的暫不拆，做到公平、公正、合理、有序地先安置後拆遷，和諧地加速城市建設。”

　　“我們主要有兩個請求：

　　1、我們的房屋不屬於危破房就不該拆。

　　2、若是要拆，我們要就近、就地房屋置換，不接受貨幣補償。”

　　孫阿姨告訴記者，居民代表是2007年12月14日到市國土局提交的信訪，直到2008年2月2日市國土局才作出了回應。

　　孫阿姨向記者出示了廣州市國土資源和房屋管理局的信訪複函，複函的最後提到，“列入拆遷範圍內的建築將按市規劃部門的規劃進行拆遷，至於涉案房屋是否屬保留或者拆遷的問題，應以市規劃部門的意見為准。”

　　但到2008年4月，大家也沒有得到規劃部門的任何滿意的答覆，一位姓麥的居民說，“我們曾向規劃部門詢問，規劃部門曾說，具體規劃還沒有出來呢。我們就奇怪了，城市建設的改造規劃都沒有出來，怎麼就要忙著拆房子了呢？到底是誰這麼著急？是政府還是開發商？”

　　“2007年5月市委市政府出台了《惠民6條》，要著力解決群眾最關心、最直接、最現實的利益問題，要加快舊城區危破房改造，是要造福人民，但現在有些部門卻借危破房改造要我們騰出地皮，把我們趕出市中心。《惠民6條》還說，政府要依法行政，《物權法》出台半年了，對於屬於我們的物權，有些人怎麼就這麼不尊重呢？”梁先生指出。

　　質疑4

　　補償標準為何不與業主討論？

　　據泰華社區居委會有關負責人介紹，這個社區共有4000多居民，1600多戶，屬於拆遷範圍的有500多戶，占了近三分之一。目前，調查是否願意到金沙洲和科學城一帶購買限價房的200多戶居民，都未與拆遷辦簽約，他們都表示不願意搬走。

　　“一個最實際的問題是，由於我們的樓層達4米多高，大部分家庭都把房屋改成了小複式結構，60平米的建築面積，這麼一改，變成了120平米的居住面積，可以住5口人也不擁擠。但拆遷辦按60平米補償，就算9000元一平米，也才54萬，在周圍根本買不到可供5口人居住的房屋。”一位居民介紹。

　　“加上交通、治安等諸多不便的因素，對我們的生活將造成巨大的影響。而且拆遷辦工作人員告訴我們，不能回遷，也沒有就近的房屋置換。”

　　業主李先生說，“《物權法》第四十二條說‘為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。’現在他們私自為我們制定了補償標準，不容討論，符合哪項法律依據？”

　　朱永平律師介紹，廣州曾出過一個市八區的拆遷補償標準，拆遷標準就是按照這個標準來套，也不與居民及業主商量，但每個時期的房價是變動的，實際操作上矛盾很多，據說各個部門都很苦惱。

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　　居民代表在給全國人大的上書上簽字

　　

　　新南約10，12號大樓是1995年建成的鋼精混凝土大樓

　　

　　新南約10、12樓居民樓都改建成這樣的小複式

　　現行拆遷法規與《物權法》三大抵觸

　　超越《憲法》《立法法》規定權限

　　-新快報記者 陳文 高古 實習生 吳盛城 敖昌紅/文 新快報記者 陳文/圖

　　該樓居民給全國人大的上書簡潔明了頗為專業。上書認為上述條例與辦法超越立法權限。

　　根據《憲法》第13條、《立法法》第8條的立法原則，《條例》、《辦法》屬行政和地方性法規。但卻規定政府部門依據自身發出的《拆遷許可証》，並借助拆遷裁決、強制拆遷等強制手段征收公民私人所有房屋。這樣任何拆遷不管有無涉及公共利益，只要獲得許可証便無往而不勝，行政強權凌駕于公民私權之上。

　　其上述行為超越了《憲法》和《立法法》規定的國務院和地方省政府所在地人大的立法權限，應予改變或撤銷。

　　上書認為《條例》《辦法》與《物權法》抵觸主要有三：

　　1

　　《物權法》：一物一權《條例》《辦法》：一地兩賣

　　未拆遷就出讓將存在兩個土地使用權

　　依據《條例》、《辦法》，當《拆遷許可証》發出時，拆遷還未開始原房屋尚完整存在，其附著的土地使用權當屬原業主持有。國有土地使用權批准文件是新業主持有國有建設土地使用權的權屬憑証。根據《物權法》確立的一物一權原則，一個土地上不可能存在兩個土地使用權。因此，《條例》、《辦法》規定，在擬拆遷房屋未拆除之前，將其土地使用權提前出讓，屬於典型的“一地兩賣”。

　　2

　　《物權法》：只有公共利益可征收私產《條例》《辦法》：符合批准即發《拆遷許可証》

　　商業拆遷借政府權力謀取利益

　　根據《物權法》和《憲法》規定，只有因公共利益的需要，才可以征收個人的房屋及其他不動產。

　　但根據《條例》、《辦法》，不論是否涉及公共利益，只要符合相應的建設項目的一系列批准文件等，則發給《拆遷許可証》。這樣，大量純屬於商業目的的拆遷，借助政府的權力之手實現了利益的最大化，為權力提供了尋租機會。

　　3

　　《物權法》：協商解決拆遷《條例》《辦法》：許可、補償、裁決、強拆皆由政府決定

　　被拆遷人無保護物權主動性

　　平等保護公民私有物權是我國《物權法》的最大亮點。根據《憲法》和《物權法》的規定，非因公共利益進行的拆遷屬於平等主體之間的民事行為，應主要通過協商方式而不應由政府包辦解決。有爭議也應由理論上中立的司法部門解決。

　　但《條例》、《辦法》卻規定：在拆遷補償未協商、房屋還在，甚至業主不知情之前，房屋的土地使用權卻被政府宣告收回並另行出讓了；《拆遷許可証》發放、啟動權、補償權、裁決權由政府掌控，補償標準由主管部門確定的評估機構作出；不服裁決訴至法院時為行政訴訟，卻對裁決進行救濟時不停止拆遷；政府部門還可強制拆遷。

　　這些規定無限擴大了政府在拆遷中的絕對權力，只要政府決定啟動拆遷，被拆遷人的物權保護的主動性便喪失殆盡，物權平等保護成了空話。其中，有關政府部門有權裁決拆遷案件、對裁決請求救濟時不停止執行以及可以強制拆遷的規定沒有上位法的依據，涉嫌抵觸《物權法》、《立法法》及《民事訴訟法》。

　　根據《立法法》第79、87、88、90條規定：為此，為維護自身合法權益與國家法治統一與尊嚴，特向全國人大常委會請求改變或撤銷《條例》及《辦法》。

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　　居民代表在給全國人大的上書上簽字

　　

　　新南約10，12號大樓是1995年建成的鋼精混凝土大樓

　　

　　新南約10、12樓居民樓都改建成這樣的小複式

　　葉老先生:支持城建，我搬了7次家

　　今年68歲的居民葉先生，自22歲那年起他就圍繞荔灣搬了7次家，都是支持廣州城市建設。他說：“我這一輩子都是在支持城市建設的不斷搬遷中度過的。”

　　從漿欄路到上九路，再從上九路到多寶路，然後是叢桂路、寶華路、帶河路。原來的搬遷理由是建設需要、公房置換、單位福利分房、自購商品房；而到眼下，即將面臨拆遷的理由，居然是一棟並不破舊的房子面臨“危房改造計劃”。

　　“7次搬遷我都能繼續在荔灣，如果可以選擇，我希望可以一直留在荔灣。”面對這次的危房改造，葉先生無奈地表示這次也許就真的被逼得要離開荔灣了。

　　麥阿姨:如果提供合適的房子，我們當然搬

　　一間平常的56平方米的房子，對一家5口來說或許並不是非常的寬敞。但是麥阿姨卻對自家那56平米的房子相當的滿意，她說，我們家住在3樓，樓高也有3.9米，足夠搭建一層複樓，我們夫妻倆和兒子、媳婦、女兒5口人住在一起也很寬敞，而且光線充足。

　　麥阿姨覺得政府的貨幣補償不足以在附近買一套同樣寬敞舒適的房子，而且買房子很麻煩、很費精力，還怕遇到騙子中介。另一方面，政府提供的限價房都在金沙洲和科學城，她說：“我們對這里很熟悉，工作也在附近，生活等各方面也都非常的方便，不想搬到那麼遠的地方。”

　　“我們也不是故意要阻礙政府的城市建設，如果提供合適的房子，我們當然會搬。”麥阿姨無奈地說。

　　麥阿姨說：“按照《廣東省城市房屋拆遷管理條例》第13條的規定，‘房屋所有權人要求產權調換的，拆遷人可按下列標準給予補償：拆除房屋中的技術層(含夾層、閣樓)，層高超過2.2米，樓底高度不少于2.4米的，可計算產權面積，按1︰1的比例調換產權面積；經報建批准的技術層，層高不足2.2米的，按當地房地產交易所評定的殘值補償。’所以，沒有理由補償那麼少。”

　　拆遷辦：一問三不知

　　2008年4月25日，記者帶著疑問來到寶慶新中約43號──恩寧路連片危破房改造拆遷項目A1標段現場辦公室，工作人員卻說：“我們不清楚情況，只是按上級指示辦事，你們到逢源路83號的拆遷辦去了解情況吧。”

　　接著，記者又來到了位於逢源路83號辦公大樓，大樓正面上書“廣州市某某房地產總公司”，在二樓我們找到“廣州市荔灣區連片危破房改造項目辦公室”。

　　綜合部的蔣副主任說不清楚具體情況，拒絕記者向拆遷辦的工作人員咨詢。

　　記者再次來到廣州市荔灣區連片危破房改造項目辦公室，拆遷部門人員卻說，綜合部才是對外機構，我們要經過他們才能接受的採訪。下午兩點，記者再次到綜合部，工作人員先說，“某副主任今天休息。”又說“所有負責人都外出了”。

　　與此同時，記者聯繫上了荔灣區相關宣傳部門的工作人員，希望對該區房管部門和規劃部門採訪進行。工作人員要求記者聯繫宣傳部門某科長，因為“他更了解情況”。記者根據其提供的聯繫方式，撥通了該科長的電話，一個是空號，一個對方說：“打錯了。”後再提供了該科長的電話，該科長以“連片危破房改造項目辦公室更清楚情況”為由，要求記者再聯繫該辦公室，而他所提供的相關負責人的電話卻一直無人接聽。

　　從去年底開始，記者也試圖直接向該區房管、規劃部門了解這項拆遷行為，均未獲准。該樓居民也多次向上述部門詢問該樓的拆遷規劃、用途等，也一無所獲。

　　專家視點

　　拆遷《條例》《辦法》被指違憲

　　以城市改造為目的民生利益靠邊站

　　《城市房屋拆遷管理條例》、《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》分別于2001年11月1日、2004年4月1日起施行。從上述條例與辦法公布之日起，就不斷遭受社會各界的質疑與批評。由於是《物權法》實施前的行政法規，曾一度被指“違憲”。

　　廣州市律師協會房地產委員會主任許奮飛指出“《城市房屋拆遷管理條例》完全以城市改造為目的，民生利益靠邊站，不符合憲法原則。”

　　知名律師朱永平指出，《城市房屋拆遷管理條例》出台前後，各界人士對此進行了批評，甚至要對它進行違憲調查，當時主要在于《物權法》尚未出台。2007年10月1日，《物權法》實施後，“這些條例和辦法，具體分析其某些條款和實施中出現的問題，可以肯定的是，它們與《物權法》有諸多不相容的地方。

　　政府部門既當運動員又做裁判員

　　在《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》中，第十六條規定，“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。”

　　大家注意，拆遷由房管部門許可，和業主達不成協議的，還由房管部門裁決。房管部門既是運動員又做裁判員，那麼結局是什麼不言而喻。《物權法》中明確的對個人財產的保護從何談起？

　　訴訟不停止拆遷贏了官司也沒用

　　《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》規定：“當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。”

　　這也就是說，即便是業主的官司勝利了，業主的物權也保不住。而《物權法》有明確規定要求保護業主的物權，並給與被拆遷人以合理的補償。

　　拆遷前應先聽証征求意見

　　本案中，居民反映相關部門沒有公開規劃等信息，實際上，居民有知情權去了解相關的情況，而政府也有義務向居民公開拆遷規劃、目的、用途和危房鑒定等信息。

　　很多時候，政府先發出了拆遷公告，然後再與被拆遷居民進行協商，而沒有在一開始就舉行聽証會，就是否應該拆遷與拆遷後怎樣補償等問題來征求居民的意見。可以說，這是對《物權法》的漠視態度。

　　在這樣的情況下，居民可以向規劃局、房管局等部門提出要求，公開相關信息。但更重要的還是考慮下一步，那麼下一步就是進行補償協商，居民應該做好這方面的準備。

　　廣州大學法學院副院長劉興桂教授也認為，房屋拆遷原則上都需要舉行聽証會，征求被拆遷居民的意見，而且政府應當向居民公開整體規劃、拆遷依據、拆遷目的等信息。而這棟樓被列入了危房改造範圍，那麼相關部門就應當進行危房鑒定，並向居民公開鑒定依據和結果。政府不能隨便想拆就拆。

　　補償方式金額應協商決定

　　朱永平說，《物權法》也規定：“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”

　　可見，業主應當得到合理的補償，補償方式、補償金額需要政府和被拆遷居民雙方進行協商決定。在補償金額上，一般是根據建築的樓齡等具體狀況和周邊地區的平均地價等來確定。政府與居民兩者之間就會存在一定的差距，區政府、街道辦等部門就要組織與居民進行協商，在雙方達成協議後，才能實施拆遷工作。

　　廣東中澤律師事務所周玉忠律師說，與出台前後的熱熱鬧鬧相比，《物權法》七個多月的實施過程卻平靜得多。人們發現，《物權法》對於人們的維權幫助並不像之前想像般大。

　　因為現行拆遷法規在實體上和程序上的固有缺陷：政府介入太深、補償標準陳舊、博弈機制失衡，拆遷往往意味著自身物權的受損。建立一個讓被拆遷人可以自由平等參與，並可以順利獲得相對應的補償安置的科學拆遷管理機制，是迫在眉睫的重大任務。平等協商應當成為解決拆遷補償的主要方式。

　　拆遷規劃不公開有違《政府信息公開條例》

　　周玉忠還認為，取得用地規劃許可証是獲得拆遷許可的必備文件之一。若未取得規劃用地許可而頒發了拆遷許可証，無疑屬於違法行政；政府的用地規劃許可，應該公開，而拒絕公開，則違背了今年5月1日起實施的《政府信息公開條例》的相關規定。

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