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廣西北海:被房價改變了的城市

http://news.sina.com 2007年10月13日 05:37 北京新浪網

  記者 田申 實習生 上官文賓

  “成也房地產,敗也房地產”。

  這句在北海廣為流傳卻不知出處的話,道盡了北海與房地產業的愛恨情仇。

  儘管是中國首批對外開放的沿海港口城市之一,但是,如果不是1992年那波瘋狂的房地產開發熱,北海,這座背靠大西南滇、桂、川、黔,面朝東南亞,兩千多年前就是“海上絲綢之路”始發港的漁村小城,除了“銀灘”──這一國家4A級景區之外,更多時候只是落寞地隱在那堆舊時的英、法、德式教堂、領事館舊址之中,不被外人所知。

  那一年,10萬炒房者,200億的資金,使北海的命運發生改變,它再也不是那個30萬北海人依守的小縣城,而是“全國的北海”,淘金者實現發財夢的家園。

  但是,轉折來得如此之快。1993年,國家宏觀調控,那棟棟靠銀行的錢堆積起來的豪華別墅瞬間成為“爛尾樓”,淘金者飲恨北海。

  之後,被稱為“中國泡沫經濟博物館”北海,陷入困頓,像一個被晾在海灘上沒娘管的孩子,整整沉寂了十幾年。

  今年8月,國家統計局的一個調查結果,讓北海重新進入人們的視野:從今年3月到8月,北海商品住房每月漲幅分別為13.7%、23.6%、15.1%、15.5%、18.6%、18.2%,漲幅在全國70個重點調查城市中持續名列第一,北海成為名副其實的中國樓市價格飆升“領頭羊”。

  聞“房”而至的炒房客如十幾年前一樣,再次瘋狂聚集到北海,把北海捧成了寶,銀灘旁那棟棟曾為豬欄牛圈撿破爛者寄居地的豪華別墅,紛紛披上“童話的色彩”,回歸到“別墅”這個稱呼的本身定義。

  北海似乎在重生,問號就此亦在產生。

  北海重生之城──被房價改變了的城市

  1992年∼1993年,北海與海南的海口、廣東的惠州一道,成為全國新一輪開發的三大熱點城市之一。當時,在打造“第二個深圳”的感召下,全國各地紛紛在北海設立辦事處,各路企業紛紛奔赴北海開分公司。小小的北海,一年內竟然出現了1000多家房地產開發商,2000多家中介、代理商,近10萬外地人擁入,這些人帶來了200億的資金。

  1992:瘋狂

  對於發軔于1992年底的北海房地產泡沫,親身經歷這一過程的張易誠(化名)有著刻骨銘心的記憶。

  1992年9月,湖南某市在北海設立辦事處,張易誠和兩位同事一起,來到了已經顯出火熱苗頭的北海。

  隨後的幾個月時間里,沒有心理準備的張易誠被發生在身邊的事所震撼:所有的人都在搶地皮,搶樓盤,甚至出現過將賣出去的地皮再次買回來,然後加價賣出去的怪現象。一些迫不及待的公司還炒賣土地規劃圖。“一塊地皮,在1992年初只要3萬∼5萬元,到1993年初已經炒到過百萬。”

  為了吸引投資,北海市政府對投資者推出“低門檻”政策,一年多的時間,北海市竟批出去了80平方公里的土地。

  樓市的價格也水漲船高,寫字樓價格從1000多元/平方米飛漲到4000元-5000元/平方米;公寓樓價從不到1000元/平方米猛漲到3000元/平方米;黃金地段的樓盤價格,達到了6000-7000元/平方米,最高的超過1萬元/平方米。

  廣西社科聯主席、時任北海市委副書記的周國豐,曾用19個“暴”字來形容當時北海之“狂熱”:項目暴立、地產暴熱、高樓暴起、萬商暴湧、邊貿暴做、人才暴入、客房暴滿、銀灘暴游、車輛暴流、財政暴增、銀行暴存、居民暴利、農民暴收、商品暴銷、川味暴行、市容暴變、物價暴漲、剪彩暴舉、領導暴忙。

  一個占地不過0.333平方公里的屋仔村,上千家公司在那安營扎寨,房產公司招牌林立。路邊的小餐館,通宵食客不絕,操著全國各地的口音在談論著項目、土地、大廈。

  而北海市政府也在夢想著在短短的幾年里,把北海建成一個人口100萬、城區面積100平方公里、工農業總產值100億的現代化大都市。

  火熱的房地產,甚至帶動了當地色情服務業。據說,當時最漂亮的“小姐”也趕到北海“創收”,每當華燈初上,4000名左右的“小姐”聚在以皇都賓館為核心的娛樂圈,成為當地的一道“風景”。“當時客人給小姐的小費,最少都是1000元以上。哪像現在的300元?當時錢真多啊!”一個過來者感慨不已。

  1993:劇痛

  命運進入轉折。

  1993年1月4日,時任國務院副總理兼央行行長的朱鎔基第一次踏上北海的土地。

  “沒有誰比朱鎔基對北海的影響更大了,是他的宏觀調控政策給了北海當頭一棒,北海熱才大潮退去。”新華社北海記者站的主任記者梁思奇說。

  當年4月28日,所有在北海的企業大額資金拆借被凍結,所有參與北海房地產開發的銀行被勒令限期收回所有貸款,資金鏈條突然崩斷。

  6月24日,中共中央、國務院下發震撼全國的“十六條”。7月,全國信貸規模急劇緊縮,大量資金被抽走,北海400家開發公司自動消失。

  北海房地產進入了冰河期。大量的公司紛紛撤離北海,就像銀灘退潮一樣,留下千瘡百孔:這個當時人口不過30萬的中小城市,在“地產熱”中共造成閒置土地2172公頃,積壓空置房107萬平方米,“爛尾樓”的停緩建工程108個,建築面積121萬平方米,被套資金超過220億元。土地降到8萬元一畝都難以出手,樓市價格跌到500∼1000元/平方米,且長期有價無市。一直到2005年之前,北海還在消化此前的“爛尾樓”和空置房。

  位於銀灘附近的海泰別墅區,是這場泡沫最有力的見証者。

  海泰別墅區1993年開工建設,1996年停工,有別墅438幢,總耗資13億余元,曾被外界戲稱為全國最大的“豪華爛尾樓別墅群”。直到2004年3月,《南方周末》記者到這里採訪,仍然是“圍牆傾圮,雜草叢生,野狗亂竄”。這些被遺棄的爛尾別墅,已經被當地的農民用來圈牛、養鴨,當時56歲的梁子富由於家裡的土地被征用,別出新裁地把別墅區的游泳池改成了一個蝦塘,靠養蝦為生。

  開發大潮退去之後,北海在整個“九五”期間都充滿灰色,GDP年均增長率只有5%,遠遠低于整個國家的經濟發展速度。

  2007:領頭羊

  北海這座城市的命運,在因房地產泡沫破滅而經歷了十余年的低谷後,又因為房價的飆升,開始了新的“輪回”。

  國家統計局調查結果顯示,從今年3月到8月,北海每月商品住房漲幅分別為13.7%、23.6%、15.1%、15.5%、18.6%、18.2%,漲幅在全國70個重點調查城市中持續名列第一,北海成為中國樓市價格飆升“領頭羊”。

  對於開出租車的陳師傅來說,官方的統計數據進入不了她的視野,然而,自去年以來,在機場拉客的生意是越來越好做了。“大多數都是來炒房的,主要是哈爾濱、西安和福建的人。”

  陳師傅每次拉到來看房的客人,都要指指機場邊一個巨大廣告牌,上面寫著:“不來看房是你不對,來了不買是我的錯。”

  2006年11月,哈爾濱人張峰飛到北海。“景色太美了,環境太好了,房價太低了!”談到北海給他的印象,年近60歲的他連續用了三個“太”字,“這麼低的價位,別說哈爾濱的郊區,就是周邊的縣城,也不止這個價!”

  據統計,今年上半年,外地人購房面積70.85萬平方米,同比增長194.8%,占個人購房總量57%。有著“北海房地產意見領袖”之稱的王立告訴記者,在2006年9月份,北海普通商品房的均價在1500元/u左右,相當于內地縣城的房價。然而,一年時間不到,北海房價每平方米漲了差不多1000元。目前北海房價每平方米多層2600元左右,高層3500元左右,別墅4000元左右,海景房4000∼8000元。

  海泰別墅區,再度成了新一輪房地產行情的最好見証人。

  9月底,來自寧波的陳先生在海泰別墅區轉悠了幾天,希望能撿個漏,最終卻失望而歸。此時的海泰爛尾別墅區早已咸魚翻生,成了炒房人眼中的香餑餑。“聽說去年才賣四五十萬,現在怎麼都要100多萬了?這麼好的別墅,空著不住多可惜啊?”

  不斷上躥的房價,引起了多方關注,以至於國家建設部就此事專門要求北海市有關部門作出解釋。北海市長連友農不得不出面陳述,稱“上漲屬於正常狀態”,並表示,北海將汲取教訓,全力防範房地產重蹈歷史覆轍。

  重生?泡沫?

  在很多人看來,北海房價的上漲,北海大量爛尾樓終于被基本處理完畢,是北海重生的信號。

  有人說,北海正遇上歷史上難得一遇的大發展契機,北部灣經濟圈、海上東盟等等概念,振奮著人心。然而,在另一些人眼里,北海經濟的現狀、住房空置房高的現實,不能支撐房價繼續走高,不斷上漲的房價,是新一輪泡沫的預告。如今,這個問題已經成為上至政府官員、地產開發商,下至普通老百姓、炒房者共同關注的焦點話題。

  北海市市長連友農顯然是樂觀派的代表,此前的6月份,連友農就公開表態,指出北海房價增幅大是因為以前房價過低,目前房價屬於正常。他說:“未來三到五年北海經濟實力將要增加幾倍。其房地產價格還具相當幅度的上升空間。在這樣的經濟支撐下,房地產還有泡沫嗎?”

  而北海知名房地產營銷策劃人士、海灣房地產營銷總監王欣顯然是個悲觀派,在一個圈內人的小型聚會上,王欣一邊抽著悶煙,一邊不無痛心地指出,沒有實體經濟的支撐,缺乏本地購買力,北海目前的房價已現了虛火,再漲下去風險會越來越大。

  “下半年北海市已經報批在建的新建樓盤在280平方米左右,明年還有100多平方米的推盤量。這些新樓盤將賣給誰?未來兩三年內,一幢幢高樓大廈拔地而起,一座空城同時在南中國海岸迅速形成!”

  坐在北海最高的建築──30層的凱旋國際商務大酒店頂樓的旋轉餐廳里,從這個曾是北海“爛尾第一樓”往窗外眺望,白天和晚上看到的景色殊為不同。

  白天看四周,是密密匝匝的新房子和在建項目,一直延伸到海灘邊;到了晚上,除了閃爍的霓虹燈,大量的房子還是漆黑一片。

  顯然,這些房子都還空置著。

  對於北海的房地產市場來說,不論是上世紀90年代初的房地產泡沫,還是去年9月份以來被政府定性為補漲的新一輪行情,兩者都有一個共性,那就是一個字──“炒”。

  而這個“炒”,又是建立在北海欠發達的經濟狀況,不成規模的常住人口和大量的空置房的基礎之上的,都是寄希望于外地人來消化遠遠超出本地需求的房地產,以至於北海流傳這一觀點──北海是“全國的北海”。稍有區別的是,上次行情更多的是炒地,而這輪則集中于炒樓。

  無論是北海本地的投資客,還是外地炒房者,都或主動或被動地卷入炒房洪流,他們中大多數人的命運,為這股洪流所左右,或起或伏,演繹著一出出人生的悲喜劇。

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